[에너지플랫폼뉴스 김주영 공학박사·동명엔터프라이즈 대표]

‘Due Diligence’의 의미는 비즈니스나 거래를 실행하기 전 사전에 필요한 조사 등을 수행해야 하는 의무를 말한다.

예를 들어, 부동산 투자 및 개발회사가 타인과의 토지거래를 하기 전에 거래 대상자의 재무상태나 거래토지의 환경관련 보고서에 나온 내용이 사실인지 등에 대해 검토를 하게 된다.

​특히 선진국은 투자활동이 활발히 일어나기 때문에 이러한 조사 등을 체계적으로 수행하고 있고 주로 회사를 M&A하거나 투자를 진행시 이러한 의무가 매우 중요 하다고 할 수 있다.

우리가 가계 대출을 받더라도 은행에서 근로소득액이나 자동차, 집 등의 소유여부를 보는 것과 비슷하다고 볼 수 있다.

참고로, 환경실사의 경우 계약의 체결 및 이행에 지장을 초래할 수 있는 법률상 규제 및 제한사항을 다루게 되고 토양환경보전법, 폐기물관리법, 지하수법, 환경 영향평가법, 환경범죄 단속법 등 기업의 활동과 연관지어 검토해야 한다.

2022년 국토교토부의 자료에 따르면 전국 토지거래량이 2021년 기준 약 330만 필지가 거래되었고, 올 상반기만 해도 약 127만 필지의 토지거래가 있는 등 대규모의 토지거래가 현재도 이루어지고 있다.

이중 지반환경오염의 개연성이 높은 산업단지와 특정토양오염관리 대상시설의 과반수를 차지하는 주유소 등 오염된 부지의 매매를 둘러싼 법적분쟁이 점진적으로 중가하는 추세이고 특히, 최근에는 재개발, 재건축 현장에서 오염토양이 발견되는 건수가 빈번해지고 있다.

개발사업을 위한 토지거래 시, ‘Due Diligence’를 시행하지 않고 토지매입 후 개발사업을 진행하다가 토양오염이 발견되어 토지 양도자와 양수자간에 오염에 대한 정화책임을 누가 책임질 것인지에 대한 논쟁이 발생되고 이로 인해 장기간 개발사업이 중단돼 공기연장 및 정화비용 등으로 막대한 경제적 손실을 입게 된다.

특히 최근에는 토양오염의 개연성이 없음에도 자연기원 토양오염물질이 함유되어 있는 경우 개발로 인한 굴토, 이송 등의 행위가 없을 시에는 위해성평가제도를 통해 정화대상에서 예외가 될 수도 있겠지만 위와 같은 행위가 있을 시에는 정화 대상으로 편입되어 정화를 수행해야 한다.

이 경우에도 정화수행에 따른 비용부담 문제로 토지 양도자와 양수자간의 법적분쟁이 발생되기도 한다.

이처럼 오염의 개연성이 존재하는 부지는 물론 개연성이 없는 부지의 경우에도 ‘Due Diligence’를 시행하지 않은 상태에서 소유권이 변동되는 경우에 오염토양에 대한 정화책임이 누구에게 있는지에 대한 문제들이 많이 발생하고 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 환경부에서는 2002년도부터 토양환경평가 제도를 시행해서 자발적으로 토지거래 시 양도자와 양수자간에 발생될 수 있는 토양오염 분쟁문제를 해결하려 했지만 시행율이 매우 낮은 편이다.

2011년에는 토양환경보전법 개정 시 토양환경평가 대상을 공장, 군사시설까지 확대했지만 토양환경평가제도가 많이 알려지지 않아 여전히 오염된 부지의 매매를 둘러싼 분쟁들이 빈번히 발생되고 있는 실정이다.

이러한 분쟁들로 인한 경제적·사회적 손실을 막기 위해 부지의 양도·양수과정에의 매수인은 환경전문컨설팅 업체를 통해서 토양환경평가를 포함한 토지의 ‘Due Diligence’를 반드시 수행해서 오염된 부지 매매를 둘러싼 법적분쟁을 줄여 나가야 할 것이다.